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  • 行业新闻
    • 作者: 百思拓
    • 来源: 网络
    • 日期: 2017-10-20
    • 浏览次数: 872

    法国里昂大学msc www.sewgb.com 在城市更新过程中,如何盘活和改存量商业?业内专家认为,随着存量改造浪潮的到来,商业地产的出路需要更加注重运营,挖掘服务需求,真正贴近消费者的诉求,力争把存量商业塑造成城市新地标。

      城市更新就像一场城市“整容术”,而商业地产的盘活和改造首当其冲成为造就城市名片的最重要一环。

      实际上,略显“疲态”的商业地产进入高存量时代已成为行业共识。据国家统计局数据显示,2017年1~8月份,全国房屋竣工面积为52296万平方米,其中商业营业用房及办公楼竣工面积为8573万平方米。由于商业类存量在城市的公建环境占据主流,未来旧改商业项目大量入市将为城市更新带来巨大影响。

      在城市更新过程中,如何盘活商业地产项目?第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤告诉《每日经济新闻》记者,城市更新将带来存量改造的新浪潮,商业地产的出路需要更加注重运营,挖掘服务需求,真正贴近消费者的诉求。

      存量商业蕴藏更大机会

      中信证券研究院曾在2016年4月《商业地产行业深度报告》中指出,我国商办物业的投资增速过快,开发投资增速已明显快于住宅开发投资增速,我国商服用地一直都占房地产用地出让的30%左右,即使考虑开发商有不对外出售的自持物业,这个比例与社会真实需求仍然不匹配。

      熊志坤认为,商业地产之所以过剩,主要是供应量加大和需求日益萎缩的不平衡造成的。记者注意到,城市更新中对商业地产的改造和盘活,可以令那些日渐陈旧、收益低下或业已闲置的重要资产焕发出新的生命力,对开发商和投资者来说蕴藏着更大机会。

      戴德梁行发布的《城市更新4.0》研究报告指出,更新或改造的项目,对于投资者和开发商来说是一个非常好的投资机会,因为这类项目通常以低价出售,投资者或开发商可以节约投资成本,而且从长远来看,这些物业在改造后通常能产生可观的投资收益。

      存量商业地产的改造对区位、交通等要求也非常高。熊志坤表示,针对位置比较远的商业地产,出路可能在于长期经营,更多关注终端用户的要求,在产品空间、服务的提升上如何满足客户的需要。至于改造成商业类的办公还是公寓,需要有更长远的考虑。而办公物业凭借收益稳定、需求旺盛等优势,未来将受到更多机构投资者和开发商的关注,有发展潜力的商业存量物业,可能被改造为办公用途。

      事实上,城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段,而如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。

    靠运营盘活过剩资产

      链家研究院院长杨现领表示,中国房地产发展已进入到运营时代,每一次市场集中度的上升,背后都经历过行业周期的洗礼,最终结果就是服务能力的提升。进入到新阶段,对城市更新背后的运营和服务将提出新的、更大的要求。

      熊志坤分析称,随着项目运营能力越来越重要,单纯依靠拿地、开发、销售这一传统模式的企业将变得难以为继,未来开发商将更加注重持有运营型物业的开发。

      随着城市更新不断推进,远洋、龙湖、中粮、大悦城等房企在商业地产的改造上已开始布局。实际上,近来年对商业地产的更新和盘活不乏成功案例,打造成城市新地标的旧改商业地产项目也不在少数。

      以西单大悦城为例,在其九层原商户FAB经营不善撤铺之后,开发商就一直在寻找支点来撬动三千多平方米的商业存量。大悦城地产相关人士告诉《每日经济新闻》记者,通过对近三年西单大悦城消费者年龄呈年轻化趋势的大数据分析,最后决定锁定90后消费力量,将其重新定位为以潮酷、潮玩为核心的社群集结型社区。改造之后的西单大悦城销售稳步上涨,坪效较改造前提升50倍,租金收益也提升了70%。

      此外,大悦城去年11月提出“大资管”战略,第一步是盘活优质存量资产,即开始了对存量物业的改造,长风大悦城也成为旗下首个“边改造、边运营”的项目。记者了解到,长风大悦城项目就是大悦城地产去年以13.6亿元收购的上海长风景畔广场项目改造而来。据长风大悦城总经理危建平透露,长风大悦城整体改造后租金比之前上涨至少35%。

      对于旧改项目而言,改造时间越短意味着能够越早达到财务回报要求,长风大悦城整体项目的改造时间控制在一年左右。如何兼顾运营和改造团队是长风大悦城面临的一大挑战。大悦城地产方面表示,他们为此专门成立了跨部门清铺小组、工程改造小组,同时运营团队在改造期间也会紧密协作,保证商户的正常经营活动。

      大悦城地产上述相关人士对《每日经济新闻》记者表示,未来大悦城地产将在一二线城市的较核心位置,寻找符合定位却又运营不善的存量项目,对其通过一年左右的改造后以全新面貌进入市场,再对该物业持续运营进而带动租金收入,从而提升物业的溢价空间,实现较高的财务回报。

      每经记者 舒曼曼 每经编辑 魏文艺

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